Kredyty mieszkaniowe

tickets-301742__340Do niedawna, kiedy to kredyty mieszkaniowe były dostępne prawie dla każdego, mało kto interesował się rządowym programem “Rodzina na swoim”. Perturbacje na rynkach finansowych zmieniły ten stan rzeczy.  W tej chwili, kiedy o kredyty mieszkaniowe jest trudno bo banki zaostrzyły kryteria ich przyznawania, rządowy program staje się deską ratunkową nie tylko dla klientów, ale i dla deweloperów, których duże zyski gwałtownie spadły z powodu kryzysu na rynkach finansowych. W ramach programu „Rodzina na swoim” przyznawane są dopłaty do kredytu mieszkaniowego. Pomoc państwa polega na tym, że przez 8 lat spłaca ono połowę miesięcznych odsetek od kredytu. Jest więc o co walczyć. Trzeba przy tym spełnić kilka warunków. – Dopłatę mogą dostać tylko osoby nie będące w posiadaniu innego własnościowego mieszkania. – Koszt budowy domu bądź zakupu mieszkania musi się zmieścić w podawanych przez GUS średnich kosztów budowy w województwie lub mieście wojewódzkim. – kredyt mieszkaniowy z dopłatą może być spożytkowany na zakup lub budowę mieszkania o powierzchni nie większej niż 75mkw lub domu jednorodzinnego o powierzchni nie większej niż 140mkw.  Do przyznawania kredytów objętych rządowym programem zostało wybranych początkowo kilka banków, a od początku 2009 przystąpiło do programu kolejne 15 banków. Ich listę, wraz ze szczegółowymi informacjami można znaleźć na stronie Banku Gospodarstwa Krajowego, który pilotuje projekt: www.bgk.com.pl.  Jeśli nie uda nam się załapać na rządowy program pozostaje komercyjny kredyt mieszkaniowy. Pomimo zaostrzenia kryteriów przyznawania kredytów, ich oferta na rynku jest nadal dość bogata. Jeśli nie uda się w jednym banku warto spróbować w następnym. Warto zacząć od sprawdzenia ofert kredytowych w Internecie. A jeśli nie to pozostaje odczekać ten trudny okres lub zgromadzić większy wkład własny. Im większy zgromadzimy wkład własny tym zwykle większa szansa na uzyskanie kredytu. Hipoteka jest podstawowym sposobem zabezpieczenia kredytu hipotecznego, jak sama nazwa („hipoteczny”) na to wskazuje. Pozostałe formy zabezpieczeń mają charakter dodatkowy (jeśli hipoteka nie jest w pełni wystarczająca z uwagi na wartość nieruchomości w stosunku do kwoty kredytu) bądź czasowy (do chwili ustanowienia hipoteki). Hipoteka może być ustanowiona na prawie własności nieruchomości, użytkowaniu wieczystym, spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu.  Z treści hipoteki wynika uprawnienie banku do zaspokojenia się z nieruchomości (poprzez sprzedaż w trybie postępowania egzekucyjnego), w sytuacji gdy kredytobiorca nie spłaca kredytu hipotecznego. Banki bardzo cenią tę formę zabezpieczenia, gdyż hipoteka ma pierwszeństwo przed roszczeniami osobistymi ewentualnych wierzycieli kredytobiorcy (np. z umowy pożyczki) oraz istnieje niezależnie od tego, kto jest właścicielem nieruchomości. Toteż, jeśli kredytobiorca przestałby być właścicielem mieszkania w drodze umowy sprzedaży, zamiany, darowizny czy też dziedziczenia – prawo banku pozostałoby nienaruszone i nadal mógłby on odzyskać pożyczone pieniądze sprzedając tę nieruchomość. Kolejną zaletą hipoteki jest to, że może zabezpieczać kredyt do wysokiej sumy pieniężnej, ponieważ nieruchomości cechują się znaczną wartością. A przecież takie są właśnie kwoty kredytów hipotecznych.  Na czyjej nieruchomości hipoteka? Hipotekę wolno ustanowić nie tylko na nieruchomości kredytobiorcy, ale także na nieruchomościach osób trzecich. Nie trudno się domyślić, że osoby takie muszą mieć jakiś w tym interes. Nie będą to osoby przypadkowe, lecz zazwyczaj najbliżsi członkowie rodziny, znajomi, wspólnicy. Ustanowienie w tym trybie hipoteki następuje w drodze porozumienia między osobą trzecią (właścicielem nieruchomości, dłużnikiem hipotecznym) a bankiem kredytującym, łącznie z dopełnieniem formalności w postaci wpisu w księdze wieczystej. Kredytobiorca nie uczestniczy w owym procesie, a jedynie jest beneficjentem korzyści wynikających z zabezpieczenia.  Jak jest ustanawiana hipoteka? Najpierw składamy oświadczenie o ustanowieniu hipoteki przed pracownikiem banku, następnie pracownik banku składa oświadczenie w imieniu banku. Oba oświadczenia, podpisane przez kredytobiorcę i dwóch pracowników banku, opatrzone pieczęcią banku, wraz z wnioskiem o wpis hipoteki są kierowane do sądu wieczysto-księgowego (sąd rejonowy właściwy dla miejsca położenia nieruchomości). Jeśli wszystkie dokumenty spełniają wymogi formalne, sąd wydaje postanowienie o wpisie hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. Wówczas trzeba zaczekać na uprawomocnienie się wpisu.  Jakie są rodzaje hipoteki? Hipoteka, w zależności od potrzeby, może być zwykła (najczęściej stosowane, gdy suma wierzytelności/kredytu jest znana przy jej ustanawianiu), kaucyjna (jeśli kwota zabezpieczenia nie jest znana na początku – do oznaczonej sumy pieniężnej), łączna (ustanawiana na kilku nieruchomościach (w przypadku gdy zabezpieczenie na jednej nieruchomości jest zbyt niskie, jeśli uzasadnia to kwota kredytu hipotecznego ponad przeciętną miarę), przymusowa (jest ustanawiana samodzielnie przez bank dla potrzeb postępowania egzekucyjnego na podstawie bankowego tytułu egzekucyjnego/oświadczenia o poddaniu się egzekucji, zaopatrzonego przez sąd cywilny w klauzulę wykonalności, przesyłanego do sądu ksiąg wieczystych o wpis tejże hipoteki). Banki obligatoryjnie wymagają od kredytobiorców wykupienia ubezpieczenia nieruchomości. Ubezpieczenie możemy nabyć za pośrednictwem banku lub na własną rękę. Plusem pierwszego rozwiązania jest to, że umowę ubezpieczenia możemy podpisać na miejscu, szybko, na podstawie ofert firm ubezpieczeniowych współpracujących z bankiem. Z kolei minusem tej opcji – ograniczona ilość towarzystw ubezpieczeniowych (niekiedy jedno), z których oferty możemy skorzystać, wyższe składki.  Drugie rozwiązanie, choć bardziej czasochłonne (minus), wydaje się korzystniejsze dla osób zaciągających kredyt. Podpisując umowę samodzielnie mamy szerszy wybór firm ubezpieczeniowych oraz praktyka pokazuje, że składki ubezpieczeniowe są niższe. Dzieje się tak dlatego, iż banki czerpią pewne profity w pośredniczeniu w zawieraniu umów ubezpieczeniowych na rzecz swoich klientów.  Ile zapłacę za ubezpieczenie? Składkę na ubezpieczenie uiszcza się raz do roku. Jeśli samemu kupujesz ubezpieczenie, składka wyniesie od 100 zł w górę. Jeśli kupujesz za pośrednictwem banku – od 200 zł w górę. Poza ceną ubezpieczenia, warto zwrócić uwagę na zakres ochrony ubezpieczeniowej, czyli jakie zdarzenia są podstawą do wypłaty odszkodowania.  Na jaką kwotę należy ubezpieczyć nieruchomość? Przeważnie jest to kwota równa sumie zaciąganego kredytu hipotecznego lub wartości nieruchomości. W każdym razie powinniśmy to uzgodnić z bankiem, żeby nie było później problemów na tej płaszczyźnie (bo za niska kwota ubezpieczenia) i konieczności zmiany warunków umowy ubezpieczeniowej.  Do kiedy muszę mieć ubezpieczoną nieruchomość? Dla umowy o kredyt hipoteczny – do momentu spłaty ostatniej raty. Jak widać jest to dosyć długi okres, który jest uwarunkowany długoterminowością tego rodzaju zobowiązań. Niemniej jednak, w interesie właściciela nieruchomości, takowe ubezpieczenie winno być zawsze wykupione.  Cesja umowy ubezpieczenia nieruchomości na rzecz banku, o co chodzi? W związku z zawarciem umowy ubezpieczenia, bank może od nas zażądać (jako jeden z warunków kredytu mieszkaniowego, często preferencyjny), przeniesienia uprawnień związanych z tą umową na rzecz banku. Innymi słowy, to my będziemy opłacać składkę ubezpieczeniową, a bank w razie wystąpienia szkody (np. pożar nieruchomości) – otrzyma odszkodowanie, które zaliczy na poczet spłaty kredytu hipotecznego.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *