Zdolność kredytowa

currency-221320__340To właśnie zdolność kredytowa jest podstawowym czynnikiem, który ma wpływ na możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Innych kredytów zresztą też. Określa wprost zdolności osoby ubiegającej się o kredyt do jego terminowej spłaty, bez opóźnień. Zależy przede wszystkim od wysokości zarobków, która przecież ogranicza maksymalną wielkość raty kredytu.  Jeśli masz wysoką zdolność kredytową, wzięcie kredytu nie jest trudne. Bank wie, że spłacisz kredyt bez żadnych kłopotów, bo dużo zarabiasz. Rata Twojego kredytu jest niższa od comiesięcznych przychodów. Wynagrodzenie spokojnie wystarcza na pokrycie kosztów życia, na spłacenie raty za samochód i nawet po wliczeniu raty kredytu jeszcze coś zostaje. Jesteś więc dla banku bezpiecznym klientem, któremu można bezpiecznie pożyczyć pieniądze. Bezpiecznie, bo bez ryzyka kłopotów z ich regularną spłatą.  Jeśli masz niską zdolność kredytową, życie nie jest już tak piękne. Będziesz się więc musiał wykazać znacznie większym zaangażowaniem, by bank udzielił Ci kredytu. Bo bank boi się, że pojawią się jakieś czynniki, które uniemożliwią Ci spłatę kredytu. Musisz więc przedstawić żyrantów, którzy w razie jakichś kłopotów (jak stracisz pracę albo żona od Ciebie odejdzie) wspomogą Cię w spłacie kredytu. Musisz więc dopłacić za ubezpieczenie kredytu na wypadek straty pracy. Albo na ubezpieczenie na życie, gdy jeśli to właśnie Ty jesteś jedynym żywicielem rodziny a żona siedzi w domu wychowując dzieci. Wtedy koszty kredytu są większe, bo przecież właśnie te ubezpieczenia są kosztem kredytu… Wtedy kupno mieszkania będzie po prostu droższe. Ocena zdolności kredytowej jest nie jest obiektywna. Banki obliczają ją biorąc pod uwagę różne czynniki. Pracownik budżetówki, który zarabia mało, ale ma małe ryzyko utraty pracy i spłaca do tej pory regularnie wszystkie zobowiązania, wydaje się być dobrym (bezpiecznym) kredytobiorcą. Architekt zarabiający dużo, ale nieregularnie, mający kłopoty z terminowym płaceniem rachunków za telefon i kablówkę, zdaje się być bardziej ryzykownym klientem. Dlatego właśnie nie tylko wysokość wynagrodzenia jest brana pod uwagę przy określaniu zdolności.   Wyznacznikiem opłacalności danego kredytu walutowego jest zaciągniecie go w najbardziej dogodnym momencie. Moment ten to rekordowo wysoki kurs waluty, w której zaciągamy kredyt. Niestety banki, które na bieżąco monitorują rynek, często ograniczają swoim klientom dostęp do kredytu w najbardziej dogodnym momencie. Świetnym tego przykładem są kredyty we frankach szwajcarskich, które stopniowo znikały z ofert bankowych wraz ze wzrostem notowań tejże waluty.  Banki udzielały ich masowo kiedy kurs franka był mocno zaniżony i oscylował w okolicach 2 złotych.  Ci, którzy wtedy skusili się na taki kredyt słono za to płaca i niewielkim pocieszeniem są prawie zerowe stopy procentowe, które znacząco obniżają poziom oprocentowania. Kredyty walutowe udzielane w momencie gdy frank kosztował najwięcej w historii, czyli około 4 złotych, zwiększają dla kredytobiorcy prawdopodobieństwo niskich rat w przyszłości i strat dla banku.  Obecnie banki w Polsce w praktyce oferują już tylko kredyty hipoteczne w euro. Wkrótce kredyt w euro stanie się synonimem kredytu walutowego. Jeśli unijna waluta będzie się umacniać ponad miarę w stosunku do złotego, to bardzo prawdopodobne jest to, że banki postarają się by ograniczyć liczbę udzielanych kredytów w euro. Ograniczenia te mogą dotyczyć na przykład zaporowego podniesienia poziomu marży kredytowej dla euro lub też wprowadzenie bardzo wygórowanych kryteriów, jeśli chodzi o wysokość zarobków osoby składającej wniosek o kredyt walutowy. Wszystkie te sposoby zostały już z powodzeniem przetestowane na kredytach frankowych.   Jednym z najważniejszych elementów starań o przyznanie kredytu hipotecznego jest określenie naszej zdolności kredytowej. To zaś ściśle związane jest z koniecznością dość precyzyjnego obliczenia miesięcznych rat.  Dobrze ułożony, przygotowany na nasze potrzeby i możliwości plan spłaty kredytu, okazuje się tym czynnikiem, który decyduje często o naszej zdolności do zaciągnięcia długookresowej pożyczki hipotecznej. W tym celu doradca finansowy lub wykwalifikowany pracownik banku przeprowadzają symulację kredytu. Pierwszą decyzją, jaką musimy podjąć sporządzając harmonogram spłat, jest wybór rodzaju raty kredytu. Tutaj, w zależności od wysokości pożyczki, przewidywanych lat spłaty i wysokości miesięcznej raty, mamy do wyboru miesięczne raty równe lub malejące. Ich określenie, na dalszy plan spłaty kredytu, stanowi punkt wyjścia do dalszych symulacji. Warto pamiętać, że na ów plan składają się rozmaite koszty kredytu, w których bank ujmuje opłaty związane z jego obsługą. I tak, prócz raty samego kredytu, comiesięczna kwota odprowadzana do banku zawiera również odsetki. Ich kapitalizacja dokonywana jest w określonym umową terminie spłaty kolejnej raty. W symulację kredytu hipotecznego wliczone są także pozostałe koszty kredytu, takie jak ubezpieczenia. Te związane są z ochroną spłaty kredytu przed podpisaniem aktu notarialnego albo ubezpieczeniem na wypadek utraty przez kredytobiorcę pracy. Dodatkowo, warto upewnić się, jak będzie wyglądała możliwość wcześniejszej spłaty kredytu, a być może samych odsetek, i ile na tym możemy ewentualnie zaoszczędzić. Może być to dla nas istotne, w zależności od tego, jak kapitalizacja rat odsetek wpływa na wysokość kredytu. Przy wcześniejszej spłacie bank dokona dodatkowej kapitalizacji, albowiem zmieni się kwota naszego dalszego zadłużenia. Warto pamiętać, że każdorazowo, kredyt hipoteczny i jego plan spłaty przysługuje nam w całości do wglądu. Pracownik banku czy biura doradcy finansowego powinien nam także udostępnić wersję takiej symulacji wydrukowaną.

Analizy ekonomiczne

analysis-680564__340Warunkiem koniecznym do przeprowadzenia tego typu analiz jest jednak dostępność danych. Jakie czynniki wpływają na popyt, a więc jakie dane potrzebne są w badaniu, menedżer powinien określić sam. Dane znajdują się najczęściej w zasobach firmy lub mogą zostać zakupione. Analizy ekonomiczne wymagają dużo bardziej zaawansowanej wiedzy statystycznej i ekonometrycznej, niż poprzednie metody. Nie są zalecane także dla produktów wchodzących na rynek (jeśli nie można znaleźć benchmarków), oraz przy znacznych zmianach cen, które mają całkowicie zmienić ich pozycjonowanie.  Jak to działa w praktyce?  Po co jednak stosować tak zaawansowane techniki by przyjrzeć się popytowi? Czy nie wystarczy zbadać danych historycznych dotyczących zależności sprzedaży od ceny by znaleźć optymalną jej wartość? W praktyce na decyzje zakupowe wpływa wiele czynników poza ceną. Przyglądając się zależności sprzedaży od ceny produktów przykładowej firmy z branży FMCG na pierwszym wykresie w ramce 1, widzimy dość chaotyczny obraz, którego próba analizy może przyprawić nie tylko o ból głowy, ale także doprowadzić nas do mylnego wniosku, że wzrost ceny powodował wzrost sprzedaży! Oczywiście zdarzają się produkty luksusowe, dla których wyższa cena powoduje wzrost zainteresowania konsumentów, ale to nie jest ten przypadek. Wykres jest trudny do zinterpretowania, gdyż to co obserwujemy jest wynikiem jednoczesnego wpływu wielu czynników. Na szczęście można poradzić sobie z tym problemem. Kiedy do analizy tych samych danych użyte zostanie modelowanie ekonometryczne, obraz powoli zacznie się klarować. Będzie też można zilustrować krok po kroku eliminację wpływu poszczególnych czynników. Do przeprowadzenia tej analizy niezbędna jest rozległa wiedza z zakresu ekonometrii. Projekt tego typu należy przeprowadzić we współpracy z firmowym statystykiem lub zgłosić się do firm mających w swojej ofercie analizy ekonomiczne.   Zasadność stosowania zaawansowanych metod statystycznych w procesie podejmowania decyzji jest w dzisiejszych czasach niepodważalna. Metody klasyczne statystyki jednowymiarowej oraz statystyka matematyczna są metodami powszechnie stosowanymi w wielu dziedzinach i branżach. Jednak jak wiadomo zjawiska ekonomiczne nie cechują się jednowymiarowością, zatem zakładana często przez decydentów stałość innych czynników jest w praktyce utratą pewnej informacji. W związku z rozwojem możliwości obliczeniowych nowoczesne metody analityczne opierają się znacznie częściej na zaawansowanych wielowymiarowych metodach analizy danych. Wiele z metod stosowanych obecnie zostało stworzonych wiele lat temu, w okresie, gdy możliwości praktycznego stosowania takich metod jak na przykład metody iteracyjne były mocno ograniczone. Wielowymiarowa analiza statystyczna, analiza danych opiera się o zjawiska złożone, opisane za pomocą kilku charakterystyk. W związku z pojawieniem się kilku, a w praktyce nawet kilkunastu lub kilkudziesięciu charakterystyk pojawia się wiele trudności. Bardzo częstym problemem, na jaki napotyka się decydent jest zatem złożoność zjawisk i konieczność analizy wielu obiektów ze uwzględnieniem wielu cech. W niniejszym artykule zaprezentowano jedno z możliwych i stosunkowo prostych rozwiązań podejmowania decyzji na podstawie wielocechowego zbioru obserwacji w przypadku, gdy celem analityka jest wskazanie najbardziej korzystnego rozwiązania z listy wielu rozwiązań opisanych za pomocą wielu cech. Wiele prac z dziedziny klasyfikacji obiektów wielocechowych sięga swoimi źródłami do pionierskiej pracy Z. Hellwiga. Sformułowano w niej metodę taksonomiczną służąca do typologii jednostek przestrzennych.   Rozwiązaniem zagadnienia wielocechowego może być zastosowanie jednej z metod taksonomicznych. Inicjatorem stosowania metod taksonomicznych w Polsce był J. Czekanowski. Spory udział w rozwoju tych metod miał również ośrodek wrocławski (taksonomia wrocławska). Metody klasyfikacji wprowadzone przez polskich badaczy zagadnienia taksonomii zostały jednak w ostatnich latach zdecydowanie wyparte w związku z coraz powszechniejszym stosowaniem przez decydentów modułów analitycznych proponowanych przez takie firmy jak Statsft Inc. (producenta oprogramowania Statistica) czy SPSS. Moduły te dają decydentowi wiele możliwości rozwiązywania problemów wielowymiarowych, jednakże w wielu przypadkach można zauważyć braki pewnych przydatnych grup metod, które zostały wprowadzone przez polskich badaczy (takie metody jak syntetyczny miernik Hellwiga), nie zostały natomiast zauważone. W analizie wielowymiarowej wyróżnia się zazwyczaj dwa podstawowe zagadnienia klasyfikacyjne. Pierwsze zagadnienie zakłada, że charakterystyki klasy, do której należy przydzielić obiekt są znane. Drugie podejście zakłada natomiast nawet nieznajomość liczby klas (klasyfikacja bez nauczyciela). W ogólnym często stosowanym podziale metod klasyfikacyjnych wyróżnia się również hierarchiczne oraz niehierarchiczne metody klasyfikacji. Metody hierarchiczne są najczęściej używanymi metodami, najlepiej opracowanymi i stosowanymi w pakietach statystycznych. W metodach tych istnieje możliwość zaprezentowania wyników za pomocą dendrogramu. Bardzo istotną, z punktu widzenia decydenta, wadą tych metod jest uzyskanie w rezultacie klasyfikacji obiektów, która jednak nie wskazuje na klasę obiektów „lepszych”, nie odpowiada na pytanie, jaką decyzję podjąć.