Kredyty mieszkaniowe

tickets-301742__340Do niedawna, kiedy to kredyty mieszkaniowe były dostępne prawie dla każdego, mało kto interesował się rządowym programem “Rodzina na swoim”. Perturbacje na rynkach finansowych zmieniły ten stan rzeczy.  W tej chwili, kiedy o kredyty mieszkaniowe jest trudno bo banki zaostrzyły kryteria ich przyznawania, rządowy program staje się deską ratunkową nie tylko dla klientów, ale i dla deweloperów, których duże zyski gwałtownie spadły z powodu kryzysu na rynkach finansowych. W ramach programu „Rodzina na swoim” przyznawane są dopłaty do kredytu mieszkaniowego. Pomoc państwa polega na tym, że przez 8 lat spłaca ono połowę miesięcznych odsetek od kredytu. Jest więc o co walczyć. Trzeba przy tym spełnić kilka warunków. – Dopłatę mogą dostać tylko osoby nie będące w posiadaniu innego własnościowego mieszkania. – Koszt budowy domu bądź zakupu mieszkania musi się zmieścić w podawanych przez GUS średnich kosztów budowy w województwie lub mieście wojewódzkim. – kredyt mieszkaniowy z dopłatą może być spożytkowany na zakup lub budowę mieszkania o powierzchni nie większej niż 75mkw lub domu jednorodzinnego o powierzchni nie większej niż 140mkw.  Do przyznawania kredytów objętych rządowym programem zostało wybranych początkowo kilka banków, a od początku 2009 przystąpiło do programu kolejne 15 banków. Ich listę, wraz ze szczegółowymi informacjami można znaleźć na stronie Banku Gospodarstwa Krajowego, który pilotuje projekt: www.bgk.com.pl.  Jeśli nie uda nam się załapać na rządowy program pozostaje komercyjny kredyt mieszkaniowy. Pomimo zaostrzenia kryteriów przyznawania kredytów, ich oferta na rynku jest nadal dość bogata. Jeśli nie uda się w jednym banku warto spróbować w następnym. Warto zacząć od sprawdzenia ofert kredytowych w Internecie. A jeśli nie to pozostaje odczekać ten trudny okres lub zgromadzić większy wkład własny. Im większy zgromadzimy wkład własny tym zwykle większa szansa na uzyskanie kredytu. Hipoteka jest podstawowym sposobem zabezpieczenia kredytu hipotecznego, jak sama nazwa („hipoteczny”) na to wskazuje. Pozostałe formy zabezpieczeń mają charakter dodatkowy (jeśli hipoteka nie jest w pełni wystarczająca z uwagi na wartość nieruchomości w stosunku do kwoty kredytu) bądź czasowy (do chwili ustanowienia hipoteki). Hipoteka może być ustanowiona na prawie własności nieruchomości, użytkowaniu wieczystym, spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu.  Z treści hipoteki wynika uprawnienie banku do zaspokojenia się z nieruchomości (poprzez sprzedaż w trybie postępowania egzekucyjnego), w sytuacji gdy kredytobiorca nie spłaca kredytu hipotecznego. Banki bardzo cenią tę formę zabezpieczenia, gdyż hipoteka ma pierwszeństwo przed roszczeniami osobistymi ewentualnych wierzycieli kredytobiorcy (np. z umowy pożyczki) oraz istnieje niezależnie od tego, kto jest właścicielem nieruchomości. Toteż, jeśli kredytobiorca przestałby być właścicielem mieszkania w drodze umowy sprzedaży, zamiany, darowizny czy też dziedziczenia – prawo banku pozostałoby nienaruszone i nadal mógłby on odzyskać pożyczone pieniądze sprzedając tę nieruchomość. Kolejną zaletą hipoteki jest to, że może zabezpieczać kredyt do wysokiej sumy pieniężnej, ponieważ nieruchomości cechują się znaczną wartością. A przecież takie są właśnie kwoty kredytów hipotecznych.  Na czyjej nieruchomości hipoteka? Hipotekę wolno ustanowić nie tylko na nieruchomości kredytobiorcy, ale także na nieruchomościach osób trzecich. Nie trudno się domyślić, że osoby takie muszą mieć jakiś w tym interes. Nie będą to osoby przypadkowe, lecz zazwyczaj najbliżsi członkowie rodziny, znajomi, wspólnicy. Ustanowienie w tym trybie hipoteki następuje w drodze porozumienia między osobą trzecią (właścicielem nieruchomości, dłużnikiem hipotecznym) a bankiem kredytującym, łącznie z dopełnieniem formalności w postaci wpisu w księdze wieczystej. Kredytobiorca nie uczestniczy w owym procesie, a jedynie jest beneficjentem korzyści wynikających z zabezpieczenia.  Jak jest ustanawiana hipoteka? Najpierw składamy oświadczenie o ustanowieniu hipoteki przed pracownikiem banku, następnie pracownik banku składa oświadczenie w imieniu banku. Oba oświadczenia, podpisane przez kredytobiorcę i dwóch pracowników banku, opatrzone pieczęcią banku, wraz z wnioskiem o wpis hipoteki są kierowane do sądu wieczysto-księgowego (sąd rejonowy właściwy dla miejsca położenia nieruchomości). Jeśli wszystkie dokumenty spełniają wymogi formalne, sąd wydaje postanowienie o wpisie hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. Wówczas trzeba zaczekać na uprawomocnienie się wpisu.  Jakie są rodzaje hipoteki? Hipoteka, w zależności od potrzeby, może być zwykła (najczęściej stosowane, gdy suma wierzytelności/kredytu jest znana przy jej ustanawianiu), kaucyjna (jeśli kwota zabezpieczenia nie jest znana na początku – do oznaczonej sumy pieniężnej), łączna (ustanawiana na kilku nieruchomościach (w przypadku gdy zabezpieczenie na jednej nieruchomości jest zbyt niskie, jeśli uzasadnia to kwota kredytu hipotecznego ponad przeciętną miarę), przymusowa (jest ustanawiana samodzielnie przez bank dla potrzeb postępowania egzekucyjnego na podstawie bankowego tytułu egzekucyjnego/oświadczenia o poddaniu się egzekucji, zaopatrzonego przez sąd cywilny w klauzulę wykonalności, przesyłanego do sądu ksiąg wieczystych o wpis tejże hipoteki). Banki obligatoryjnie wymagają od kredytobiorców wykupienia ubezpieczenia nieruchomości. Ubezpieczenie możemy nabyć za pośrednictwem banku lub na własną rękę. Plusem pierwszego rozwiązania jest to, że umowę ubezpieczenia możemy podpisać na miejscu, szybko, na podstawie ofert firm ubezpieczeniowych współpracujących z bankiem. Z kolei minusem tej opcji – ograniczona ilość towarzystw ubezpieczeniowych (niekiedy jedno), z których oferty możemy skorzystać, wyższe składki.  Drugie rozwiązanie, choć bardziej czasochłonne (minus), wydaje się korzystniejsze dla osób zaciągających kredyt. Podpisując umowę samodzielnie mamy szerszy wybór firm ubezpieczeniowych oraz praktyka pokazuje, że składki ubezpieczeniowe są niższe. Dzieje się tak dlatego, iż banki czerpią pewne profity w pośredniczeniu w zawieraniu umów ubezpieczeniowych na rzecz swoich klientów.  Ile zapłacę za ubezpieczenie? Składkę na ubezpieczenie uiszcza się raz do roku. Jeśli samemu kupujesz ubezpieczenie, składka wyniesie od 100 zł w górę. Jeśli kupujesz za pośrednictwem banku – od 200 zł w górę. Poza ceną ubezpieczenia, warto zwrócić uwagę na zakres ochrony ubezpieczeniowej, czyli jakie zdarzenia są podstawą do wypłaty odszkodowania.  Na jaką kwotę należy ubezpieczyć nieruchomość? Przeważnie jest to kwota równa sumie zaciąganego kredytu hipotecznego lub wartości nieruchomości. W każdym razie powinniśmy to uzgodnić z bankiem, żeby nie było później problemów na tej płaszczyźnie (bo za niska kwota ubezpieczenia) i konieczności zmiany warunków umowy ubezpieczeniowej.  Do kiedy muszę mieć ubezpieczoną nieruchomość? Dla umowy o kredyt hipoteczny – do momentu spłaty ostatniej raty. Jak widać jest to dosyć długi okres, który jest uwarunkowany długoterminowością tego rodzaju zobowiązań. Niemniej jednak, w interesie właściciela nieruchomości, takowe ubezpieczenie winno być zawsze wykupione.  Cesja umowy ubezpieczenia nieruchomości na rzecz banku, o co chodzi? W związku z zawarciem umowy ubezpieczenia, bank może od nas zażądać (jako jeden z warunków kredytu mieszkaniowego, często preferencyjny), przeniesienia uprawnień związanych z tą umową na rzecz banku. Innymi słowy, to my będziemy opłacać składkę ubezpieczeniową, a bank w razie wystąpienia szkody (np. pożar nieruchomości) – otrzyma odszkodowanie, które zaliczy na poczet spłaty kredytu hipotecznego.

Zdolność kredytowa

currency-221320__340To właśnie zdolność kredytowa jest podstawowym czynnikiem, który ma wpływ na możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Innych kredytów zresztą też. Określa wprost zdolności osoby ubiegającej się o kredyt do jego terminowej spłaty, bez opóźnień. Zależy przede wszystkim od wysokości zarobków, która przecież ogranicza maksymalną wielkość raty kredytu.  Jeśli masz wysoką zdolność kredytową, wzięcie kredytu nie jest trudne. Bank wie, że spłacisz kredyt bez żadnych kłopotów, bo dużo zarabiasz. Rata Twojego kredytu jest niższa od comiesięcznych przychodów. Wynagrodzenie spokojnie wystarcza na pokrycie kosztów życia, na spłacenie raty za samochód i nawet po wliczeniu raty kredytu jeszcze coś zostaje. Jesteś więc dla banku bezpiecznym klientem, któremu można bezpiecznie pożyczyć pieniądze. Bezpiecznie, bo bez ryzyka kłopotów z ich regularną spłatą.  Jeśli masz niską zdolność kredytową, życie nie jest już tak piękne. Będziesz się więc musiał wykazać znacznie większym zaangażowaniem, by bank udzielił Ci kredytu. Bo bank boi się, że pojawią się jakieś czynniki, które uniemożliwią Ci spłatę kredytu. Musisz więc przedstawić żyrantów, którzy w razie jakichś kłopotów (jak stracisz pracę albo żona od Ciebie odejdzie) wspomogą Cię w spłacie kredytu. Musisz więc dopłacić za ubezpieczenie kredytu na wypadek straty pracy. Albo na ubezpieczenie na życie, gdy jeśli to właśnie Ty jesteś jedynym żywicielem rodziny a żona siedzi w domu wychowując dzieci. Wtedy koszty kredytu są większe, bo przecież właśnie te ubezpieczenia są kosztem kredytu… Wtedy kupno mieszkania będzie po prostu droższe. Ocena zdolności kredytowej jest nie jest obiektywna. Banki obliczają ją biorąc pod uwagę różne czynniki. Pracownik budżetówki, który zarabia mało, ale ma małe ryzyko utraty pracy i spłaca do tej pory regularnie wszystkie zobowiązania, wydaje się być dobrym (bezpiecznym) kredytobiorcą. Architekt zarabiający dużo, ale nieregularnie, mający kłopoty z terminowym płaceniem rachunków za telefon i kablówkę, zdaje się być bardziej ryzykownym klientem. Dlatego właśnie nie tylko wysokość wynagrodzenia jest brana pod uwagę przy określaniu zdolności.   Wyznacznikiem opłacalności danego kredytu walutowego jest zaciągniecie go w najbardziej dogodnym momencie. Moment ten to rekordowo wysoki kurs waluty, w której zaciągamy kredyt. Niestety banki, które na bieżąco monitorują rynek, często ograniczają swoim klientom dostęp do kredytu w najbardziej dogodnym momencie. Świetnym tego przykładem są kredyty we frankach szwajcarskich, które stopniowo znikały z ofert bankowych wraz ze wzrostem notowań tejże waluty.  Banki udzielały ich masowo kiedy kurs franka był mocno zaniżony i oscylował w okolicach 2 złotych.  Ci, którzy wtedy skusili się na taki kredyt słono za to płaca i niewielkim pocieszeniem są prawie zerowe stopy procentowe, które znacząco obniżają poziom oprocentowania. Kredyty walutowe udzielane w momencie gdy frank kosztował najwięcej w historii, czyli około 4 złotych, zwiększają dla kredytobiorcy prawdopodobieństwo niskich rat w przyszłości i strat dla banku.  Obecnie banki w Polsce w praktyce oferują już tylko kredyty hipoteczne w euro. Wkrótce kredyt w euro stanie się synonimem kredytu walutowego. Jeśli unijna waluta będzie się umacniać ponad miarę w stosunku do złotego, to bardzo prawdopodobne jest to, że banki postarają się by ograniczyć liczbę udzielanych kredytów w euro. Ograniczenia te mogą dotyczyć na przykład zaporowego podniesienia poziomu marży kredytowej dla euro lub też wprowadzenie bardzo wygórowanych kryteriów, jeśli chodzi o wysokość zarobków osoby składającej wniosek o kredyt walutowy. Wszystkie te sposoby zostały już z powodzeniem przetestowane na kredytach frankowych.   Jednym z najważniejszych elementów starań o przyznanie kredytu hipotecznego jest określenie naszej zdolności kredytowej. To zaś ściśle związane jest z koniecznością dość precyzyjnego obliczenia miesięcznych rat.  Dobrze ułożony, przygotowany na nasze potrzeby i możliwości plan spłaty kredytu, okazuje się tym czynnikiem, który decyduje często o naszej zdolności do zaciągnięcia długookresowej pożyczki hipotecznej. W tym celu doradca finansowy lub wykwalifikowany pracownik banku przeprowadzają symulację kredytu. Pierwszą decyzją, jaką musimy podjąć sporządzając harmonogram spłat, jest wybór rodzaju raty kredytu. Tutaj, w zależności od wysokości pożyczki, przewidywanych lat spłaty i wysokości miesięcznej raty, mamy do wyboru miesięczne raty równe lub malejące. Ich określenie, na dalszy plan spłaty kredytu, stanowi punkt wyjścia do dalszych symulacji. Warto pamiętać, że na ów plan składają się rozmaite koszty kredytu, w których bank ujmuje opłaty związane z jego obsługą. I tak, prócz raty samego kredytu, comiesięczna kwota odprowadzana do banku zawiera również odsetki. Ich kapitalizacja dokonywana jest w określonym umową terminie spłaty kolejnej raty. W symulację kredytu hipotecznego wliczone są także pozostałe koszty kredytu, takie jak ubezpieczenia. Te związane są z ochroną spłaty kredytu przed podpisaniem aktu notarialnego albo ubezpieczeniem na wypadek utraty przez kredytobiorcę pracy. Dodatkowo, warto upewnić się, jak będzie wyglądała możliwość wcześniejszej spłaty kredytu, a być może samych odsetek, i ile na tym możemy ewentualnie zaoszczędzić. Może być to dla nas istotne, w zależności od tego, jak kapitalizacja rat odsetek wpływa na wysokość kredytu. Przy wcześniejszej spłacie bank dokona dodatkowej kapitalizacji, albowiem zmieni się kwota naszego dalszego zadłużenia. Warto pamiętać, że każdorazowo, kredyt hipoteczny i jego plan spłaty przysługuje nam w całości do wglądu. Pracownik banku czy biura doradcy finansowego powinien nam także udostępnić wersję takiej symulacji wydrukowaną.

Inwestycja w akcje

gloss-728212__340Trzecia rzecz to minimalna ilość pieniędzy, jaką fundusze muszą trzymać w akcjach. Ich polityka określa, że przynajmniej kilkadziesiąt procent otrzymanych pieniędzy muszą zainwestować w akcje. Jest to wspaniałe podczas hossy. Wartość jednostek pięknie idzie w górę wraz ze wzrostem wszystkich akcji. Co jednak się dzieje, gdy zaczyna się bessa? Niestety wszyscy tracą. Może nie wszyscy tracą tak samo. Część funduszy ograniczy straty. Gdy giełda spadnie np. o 40%, niektóre fundusze stracą 20%, 30%. Ale czy chciałbyś stracić 20% swoich pieniędzy?! A możesz w tym czasie jeszcze zarobić!   Chcąc w pełni wykorzystać wzrost giełdy musimy kupić fundusz akcyjny lub indeksowy. Za tę przyjemność potrącą nam od 3% do 5,5% prowizji. Już zatem na starcie będziemy mieli mocno w plecy. Inwestor indywidualny może kupić akcje znacznie taniej. Kupując przez Internet przeciętne biuro maklerskie pobiera ok. 0,4% przy kupnie lub sprzedaży akcji. Daje to łączny koszt ok. 0,8%. Jest to znacznie mniej niż wcześniejsze 3% do 5,5%.  Podsumowując jak wypada porównanie inwestora indywidualnego z funduszem inwestycyjnym?  1. Inwestor kupuje lub sprzedaje akcje natychmiast. Fundusz robi to tygodniami. 2. W czasie hossy inwestor może zainwestować w akcje 100% swoich pieniędzy, fundusz może jedynie zbliżyć się do tej granicy. 3. W trakcie bessy inwestor może sprzedać wszystkie swoje akcje i zainwestować np. w obligacje lub instrumenty pozwalające zarabiać na spadkach. Fundusz musi utrzymać część pieniędzy w akcjach silnie tracąc w czasie dużych spadków. 4. Inwestor może kupować mniejsze spółki zachowujące się znacznie lepiej niż cała giełda. Fundusz zmuszony jest kupować głównie duże spółki i trudno mu osiągnąć wyniki lepsze niż giełda. 5. Inwestor, samodzielnie kupując akcje, ponosi mniejsze koszty w porównaniu z kosztami zakupu jednostek funduszy.  Jak widać większość argumentów przemawia za inwestorem indywidualnym. Teoretycznie powinien on osiągać wyniki lepsze niż fundusze. W praktyce często wygląda to inaczej. Problemem jest osobowość gracza giełdowego i brak wiedzy na temat podstawowych zasad inwestowania na giełdzie. Można jednak i temu zaradzić. W Internecie jest dużo darmowych materiałów uczących zasad inwestowania, otwierania i zamykania pozycji, zarządzania portfelem. Spotkać można porady dotyczące wyszukiwania dobrych akcji i momentów ich kupowania. Na sam początek chciałbym abyś wiedział, że giełda jest miejscem, na którym każdy, ale to dosłownie każdy może zarobić. Może to być murarz, lekarz, ślusarz itd. Jeśli ktoś powie, że potrzebne jest wykształcenie, aby móc skutecznie inwestować to jest w wielkim błędzie.  Co zatem zrobić aby móc skutecznie inwestować. Na te i inne nurtujące Cię pytania postaram się odpowiedzieć w swoich artykułach. Z inwestowanie jest jak z ogromnym parowozem. Może on osiągnąć niesamowitą prędkość, posiadać dużą energię kinetyczną, ale… Trzeba znaleźć sposób na rozpędzenie go. Jak ja zacząłem rozpędzać mój parowóz? Wpisałem w wyszukiwarce „Inwestowanie na giełdzie” . I pierwsze na co zwróciłem swoją uwagę były wirtualne gry giełdowe. Co to takiego? Darmowy system, w którym jesteś wirtualnym inwestorem. Na początek otrzymujesz kapitał, którym obracasz na giełdzie papierów wartościowych, w sposób identyczny jak podczas prawdziwego inwestowania. Po pierwsze stały dochód możesz osiągnąć poprzez zbudowanie odpowiedniego portfela inwestycyjnego i czerpanie zysków przede wszystkim z dywidendy. Oczywiście musisz taki portfel inwestycyjny stale kontrolować by znajdowały się w nim cały czas takie papiery wartościowe, które będą przynosiły największe dywidendy w porównaniu do kosztów kupna tych walorów. Jeśli przy okazji te papiery wartościowe będą zyskiwały na wartości na parkiecie to też dobrze. Jednak to nie jest twoim głównym celem. Ty w tym podejściu masz zarabiać przede wszystkim na dywidendzie. Oczywiście jeśli dana spółka będzie przynosić stale wysokie dywidendy to siłą rzeczy będzie dobrze oceniana przez rynek i cena jej akcji także będzie rosła.  Drugie podejście opiera się na stworzeniu systemu inwestycyjnego, który niejako automatycznie będzie generował Ci sygnały inwestycyjne. Nie chodzi tu o zrobienie maszynki do robienia pieniędzy, która nigdy się nie myli bo to jest niemożliwe. Ważne żeby ten system w dłuższym okresie pozwalał dobrze zarabiać. System musisz tak opracować, żeby dawał zarobić systematycznie w długim okresie. System, który zarabia raz na 3 lata nie jest za dobrym systemem. Musisz go zmienić.  Nie jest to jednak takie proste jak się wydaje na pierwszy rzut oka. Jest to jednak wykonalne. Oprócz tego, że musisz stworzyć system, musisz oczywiście go modyfikować i dostosowywać do panujące sytuacji na rynku. Rynki są dynamiczne. Ciągle są w ruchu i ulegają zmianom. Twój system też musi się zmieniać wraz ze zmianami na rynkach, aby stale generował prawidłowe sygnały inwestycyjne, które pozwolą Ci stale zarabiać pieniądze na giełdzie.