Marże kredytów hipotecznych

home-633274__340Banki w Polsce pobierają bardzo wysokie marże od kredytów hipotecznych. Jak wysokie? Są to stawki dwukrotnie wyższe niż w krajach Europy Zachodniej. Nie zanosi się także, by koszty te miały szybko zmaleć.  Zadłużonych Polaków przybywa, a znaczna część wszystkich kredytów, które biorą, to pożyczki zaciągnięte na zakup mieszkania. Kredyt hipoteczny cieszy się niezwykłą popularnością, z czego z kolei zadowolone są banki zarabiające krocie na prowizjach. Jednak co jest radością dla tych drugich, niekoniecznie uraduje pierwszych – raty kredytów hipotecznych znacznie wzrosły (nawet o 2 procent), co mocno uderza w każdego właściciela kredytu hipotecznego. Skąd te wzrosty?   Podwyżki tłumaczone są przez banki wzrostem rynkowej stawki ceny pieniądza (WIBOR), która wpływa na cenę kredytu (wzrost oprocentowania). Stąd ciężka sytuacja pożyczkobiorców. Jednak ta mogłaby się zmienić, gdyby banki zrezygnowały z wysokiej marży, której nie dorównuje żaden kraj Europy Zachodniej. W Niemczech i we Francji średnia marża dla kredytu hipotecznego to 0,35 procent, zaś w Polsce 1,1 procenta. Oznacza to dla banku znaczne wpływy z kwot, które wpłacają klienci, zaś dla klientów kilkadziesiąt złotych więcej do spłaty miesięcznej raty kredytu.  Przyczynę tak znacznej różnicy w wysokości marży w Polsce może wyjaśnić porównanie liczby udzielanych kredytów hipotecznych. Mimo wciąż narastającego zainteresowania kredytami hipotecznymi w Polsce hipotekę ma znacznie mniej osób niż za granicą. Ponadto istnieje także większe ryzyko, co do spłaty tak dużego kredytu, gdyż nasze pensje są niższe. Z tego też powodu marże mogą pójść ponownie w górę: coraz więcej kredytów udzielonych w przyszłości będzie należało do grupy kredytów niespłacanych w terminie. A osób mających problemy ze spłatą kredytu przybywa równie szybko, co osób posiadających kredyt hipoteczny. Kredyty hipoteczne już nie są tak chętnie udzielane przez banki jak jeszcze 2 lata temu. Nie jest przy tym istotne, czy kredytowana nieruchomość to kawalerka w małym mieście o wartości 100 tysięcy złotych, czy działka budowlana w centrum Warszawy o wartości przekraczającej kilkanaście milionów złotych. Zarówno koszt, jak i dostępność kredytu hipotecznego na obie te nieruchomości zmieniły się na niekorzyść klienta w ciągu ostatnich 2 lat. Jakie są tego najważniejsze powody? Zdolność kredytowa. Oczywiście głównym tego powodem jest wymaganie przez banki o wiele większej zdolności kredytowej, niż kilkanaście miesięcy temu. Obecnie, aby otrzymać kredyt hipoteczny o takiej samej wartości jak u szczytu koniunktury, należy posiadać o wiele wyższą zdolność kredytową (w zależności od banku o 20-30%), a i to nie zapewnia nam otrzymania kredytu hipotecznego. Zabezpieczenie kredytu Banki, dbając przede wszystkim o własny interes, żądają od swoich klientów coraz większego zabezpieczenia kredytu hipotecznego. Powoduje to zmniejszenie udziału kredytu w stosunku do wartości kredytowanej nieruchomości – oznacza to, że praktycznie zniknęły z rynku kredyty hipoteczne na 100% wartości mieszkania – a przecież jeszcze 2 lata temu niektóre banki były skłonne udzielić kredytu nawet na 130% wartości nieruchomości. Dodatkowym czynnikiem motywującym banki do wymagania wyższego zabezpieczenia, były spadające w ostatnim okresie ceny nieruchomości – w niektórych miastach spadki cen osiągnęły średnią o 20% niższą, niż ceny nieruchomości u szczytu hossy. Koniec roku 2008 oraz pierwsze 3 kwartały roku 2009 to notoryczne wahania kursu złotówki w stosunku do innych walut. Miało to szczególne przełożenie na raty kredytów hipotecznych zaciąganych we frankach szwajcarskich. Rata takiego kredytu mogła, tylko przez wzrost wartości franka szwajcarskiego, wzrosnąć nawet o 20, a w skrajnych przypadkach nawet o 30%. Dlatego też obecnie o wiele trudniej jest otrzymać kredyt w walucie obcej, niż w złotówkach. W niektórych bankach, pomimo tego,że taki kredyt jest nadal dostępny, praktycznie nie udziela się kredytów innych niż w złotówkach. Jest to spowodowane tym, że banki przy kredytach walutowych pragną uniknąć sytuacji, że po wzroście kursu waluty, osoba zaciągająca kredyt hipoteczny nie będzie go w stanie spłacić. Banki wymagają w takich przypadkach dochodów na osobę nierzadko przekraczających kilkanaście tysięcy złotych miesięcznie, co dla przeciętnego Polaka jest kwotą nie do osiągnięcia. Podniesienie marży i prowizji banku. Wiele banków (nie tylko polskich) również stanęło przed widmem bankructwa, a w najlepszym razie ograniczenia zysków. Aby podreperować swoje budżety, banki podnosiły opłaty nie tylko za podstawowe usługi (np. rachunki bankowe), ale również marże i prowizje związane z kredytami hipotecznymi, co było jednoznaczne ze zwiększonym oprocentowaniem kredytu. Jak można się domyślić ani podniesienie marży,ani podniesienie prowizji za otrzymanie kredytu hipotecznego, nie zachęciło potencjalnych kredytobiorców do zaciągania kredytów. Wydłużone procedury przyznania kredytu hipotecznego Instytucje finansowe udzielające kredytów, czyli w Polsce głównie banki, obecnie bardzo skrupulatnie sprawdzają potencjalnego kredytobiorcę i przedmiot udzielanego kredytu (nieruchomość). Oprócz standardowego sprawdzania dochodów na osobę oraz drobiazgowej kontroli kupowanej nieruchomości, interesują się wszystkimi niezapłaconymi przez nas rachunkami oraz dodatkowymi wydatkami. Wydaje się, że bardzo chętnie pozyskałyby informacje o stanie naszego zdrowia, ale na to na szczęście nie pozwalają obowiązujące przepisy. Takie dogłębne analizy, oprócz tego, że pozwalają bankom na udzielanie kredytów solidniejszym klientom, drastycznie wydłużają procedurę otrzymania przez nas kredytu (nawet do 3 miesięcy). Dodatkowe koszty związane z kupnem mieszkania. Oprócz wymienionych wyżej czynników, także dodatkowe koszty związane z kupnem mieszkania nie zachęcają potencjalnych nabywców do zawarcia transakcji. To, co jeszcze rok czy dwa lata temu było dodatkową opcją (ubezpieczenie od utraty pracy, ubezpieczenie od kredytów zaciąganych w walutach obcych), w chwili obecnej jest już praktycznie standardem, za który i tak musi zapłacić klient. A pamiętajmy o tym, że nie są to jedyne dodatkowe koszty kredytu hipotecznego. Potencjalny nabywca nieruchomości musi się liczyć z kosztami notarialnymi, kosztami wyceny nieruchomości, czy wreszcie opłatami sądowymi (wpis do hipoteki).

Automatyczna sprzedaż

currency-1033803__340Niezmiernie istotne jest, iż automaty do sprzedaży są bezpieczne. Posiadają one wbudowany, elektroniczny system identyfikacji monet i nie istnieje możliwość, aby można było w jakikolwiek sposób dokonać oszustwa, posługując się takimi zagraniami jak wrzucenie do maszyny stalowych blaszek lub innych podobnych przedmiotów, mających na celu imitację prawdziwych pieniędzy. Współczesne automaty nie wymagają również od kupującego posiadania odliczonej kwoty, ani nie ograniczają się do przyjmowania tylko jednego rodzaju monet. Wyposażone w wyświetlacze zliczające, potrafią zsumować monety o niższych nominałach. Dzięki zastosowaniu odpowiednich polimerów, automaty sprzedające są odporne na bardzo wysokie jak i niskie temperatury. Żadne zmiany pogody nie wpływają negatywnie na ich działanie. Jedyną zagadką pozostaje, nie czy, a kiedy automaty sprzedające podbiją polski rynek tak, jak stało się to na zachodzie. Polacy bowiem, bardzo szybko przyzwyczajają się do modeli, które są już na naszym rynku obecne, coraz częściej kupując tą drogą kawę w miejscu pracy, czy też bilety komunikacji miejskiej. Na dzień dzisiejszy, korzystając z automatów kupujemy jedynie 5% wszystkich produktów, jednakże należy oczekiwać, iż w szybkim tempie ten współczynnik będzie zbliżać się do zachodnich standardów. Na korzyść automatów do sprzedaży przemawiają bowiem, zarówno wygoda i komfort kupującego, który nie traci czasu stojąc w kolejkach i ma łatwiejszy dostęp do danego artykułu, jak również bezpieczeństwo i czysty rachunek ekonomiczny właściciela automatu. Automaty do sprzedaży gwarantują korzyści obu zainteresowanym stronom. Ostatnio coraz częściej można znaleźć w sieci informacje na temat zarabiania na forex. Jednak samodzielne zarabianie od początku przygody z tym rynkiem jest niemal niemożliwe, ponieważ jest to zbyt trudny rynek dla osób bez odpowiedniej wiedzy oraz doświadczenia. Nawet „starzy” gracze giełdowi przy przesiadce na FX najczęściej na początku ponoszą spore straty. Czy zatem przeciętny zjadacz chleba powinien zapomnieć o tym sposobie inwestycji? Absolutnie NIE! Wszędzie bowiem, gdzie są duże pieniądze, pojawiają się natychmiast rozwiązania umożliwiające ich zarabianie, a przy obecnym rozwoju technologii cyfrowych dzieje się to niemal z dnia na dzień.  Dla forexu takimi rozwiązaniami są konta zarządzane, automatyczne roboty handlujące na koncie inwestora oraz serwisy dostarczające sygnały (transakcje) z konta prawdziwego tradera na konto inwestora. Wart podkreślenia jest fakt, że we wszystkich tych rozwiązaniach pieniądze inwestora znajdują się na koncie Inwestora i tylko on może wpłacać i wypłacać środki na/z konta. Nie ma możliwości wykonywania tych ruchów przez osoby trzecie. Trzy formy inwestycji różnią się jednak głównie sposobem zawierania transakcji, ryzykiem oraz wielkością depozytu.  Konta zarządzane są prowadzone najczęściej przez finansowe instytucje, fundusze lub wyspecjalizowane firmy. Oferują opiekę specjalistów i doradztwo oraz interesujące stopy zwrotu przy względnie niskim ryzyku. Jednak możliwości rozpoczęcia inwestycji w takiej formie mają osoby, które chcą zainwestować od kilkudziesięciu do kilkuset tysięcy dolarów, co dla przeciętnego mieszkańca Polski jest nie do zrealizowania. Tej formie inwestycji w skali 1 do 5 przyznałbym 3 punkty.  Innym rozwiązaniem jest automatyczny handel z wykorzystaniem „robotów”. Są to specjalnie napisane programy pod platformę transakcyjną Meta Trader, które w oparciu o wpisane w ich kod parametry rynku zawierają i zamykają transakcje. Na rynku jest ich bardzo dużo, wręcz zaczyna to być bardzo intratna gałąź przemysłu forexowego – pisanie robotów. Niestety, wiele, jeśli nie większość,  to nic nie warte zbiory parametrów, które mogą bardzo szybko „wyczyścić” konto inwestora. Transakcje zawierane są bowiem automatycznie, bez ingerencji człowieka. Jest to największe ryzyko tego rodzaju automatycznego handlu. Trudno jest znaleźć sprawdzony i działający w dłuższej perspektywie automatyczny system. To, co jest na plus tego rodzaju handlu, to fakt, że minimum do inwestycji jest bardzo niskie – nawet już od 100 $. Pełną kontrolę nad tym, co się dzieje na koncie, sprawuje inwestor – czyli wybiera „robota”, instaluje go, włącza/wyłącza, dobiera innego itd. W skali punktacji 1 do 5 przyznałbym 2 punkty.  Trzecim sposobem, który  w ostatnich 4-5 latach zaczął rozwijać się bardzo dynamicznie (dzięki rozwojowi technologii internetowych), jest trading peer to peer. Polega on na tym, że inwestor zakłada konto w serwisie umożliwiającym połączenie jego konta forexowego z kontem wybranego przez niego tradera. System na podstawie transakcji generowanych przez tradera na swoim koncie otwiera/zamyka identyczne transakcje na koncie inwestora. Plusem takiego rozwiązania jest niski próg wejścia w inwestycję – podobnie jak w przypadku robotów może to być nawet 100$ (choć z własnego doświadczenia myślę, że  lepiej zaczynać z około 500-1000$). Jest bardzo duży wybór brokerów umożliwiających taki handel (współpracujących z odpowiednimi serwisami). Inwestor ma pełną kontrolę nad traderem, którego transakcje chce śledzić. Może sprawdzić historię jego handlu, strategię i wiele innych wskaźników opisujących jego styl inwestycji.  Ponadto ma możliwość stosowania „ograniczeń” w handlu tradera – stosowania dodatkowych stop loss, ograniczania ilości zawieranych transakcji w tym samym czasie, wybór określonych par walutowych itp. W każdej chwili może też włączyć/wyłączyć danego tradera z handlu na swoim koncie. Do minusów należy zaliczyć przede wszystkim fakt, że czasem trudno jest wybrać wiarygodnego dostawcę sygnałów handlowych. Można to jednak rozwiązań poprzez dokładną analizę zawieranych przez tradera transakcji, sprawdzenie, czy inwestuje swoje pieniądze w oparciu o własne transakcje oraz głównie poprzez przetestowanie go na koncie demo. W skali 1 do 5 tej formie inwestycji przyznałbym 4 punkty.